Felet ska ha funnits i bostaden redan vid försäljningstilfället, men alltså inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. Man ska heller inte kunna förutsäga felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion.
Det ligger ett stort ansvar på köparen att denne ska ha fullgjort sin undersökningsplikt för att felet ska räknas som dolt.

En köpare kan klaga på ett dolt fel i upp till tio år från det att huset tillträdes. Men man måste påpeka felet till säljaren inom rimlig tid från det att man upptäckte felet och det man kan göra är att kräva är avdrag på köpesumman.
Om felet beror på försummelse från säljaren eller om bostaden inte uppfyller vad säljaren har lovat kan du också ha rätt till skadestånd. Om felet är av väsentlig betydelse kan köparen inom ett år från tillträdet kräva att kontraktet hävs, det vill säga låta köpet gå tillbaka. Om säljaren ”handlat svikligt”, det vill säga lurat dig, kan du kräva att få häva köpet även efter mer än ett år.

Friskrivning från dolda fel

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel.

En friskrivning gäller bara under förutsättningen att säljaren inte känner till de eventuella ”dolda felen” vid tiden för transaktionen. Gör hen det så gäller friskrivningsklausulen inte mot köparen. Det kan i vissa fall även vara möjligt att jämka en friskrivningsklausul om den skulle visa sig vara oskälig enligt 36 § Avtalslagen.